Рисковете и ползите са почти равни, зависи от вас и нуждите ви

Независимо дали става въпрос за младо семейство или за хора, които чак след навършването на 40-те си години са успели да спестят, вечният въпрос за покупката на жилище или оставането под наем, отново е безкрайно актуален. Актуалността е следствие от икономическата криза, сривът в цените на имотите и наемите, скъпите ипотечни кредити и несигурността за собствената ти работа през утрешния ден.

Познавам хора, които прекрасно продължават да си живеят под наем и то с деца, както и такива, които купиха жилище с кредит и сега изнемогват с плащането на месечните вноски. Естествено, съществува и другата крайност – хора, които нямат пари и за наема и с единия крак са на улицата, защото са продали бащиното жилище и са пропилели парите.

За да не изпада в неприятна крайност всяко семейство трябва да си отговори на въпроса дали е готово да инвестира в ново жилище, или да си остане под наем. Този въпрос е особено актуален за по-възрастните двойки, чиито активен професионален живот ще продължи още максимум 20-25 години. Актуален е и най-вече от гледна точка на сегашната икономическа ситуация, която може коренно да се промени само за година-две. Дай боже в добра посока!

Аргументите за и против са приблизително разделени по равно, като естествено първо ще изтъкнем ползите от покупката на жилище. Първият и най-основният в тази насока е свързан с родната народопсихология и той е, че българинът е роден собственик и

не е свикнал да се мести

Не случайно България е на едно от първите места в Европа по процент собствени жилища на глава от населението и този процент надхвърля 80. В годините на възхода на пазара на имоти – от 2005 до 2008 г. включително, всеки който можеше, а и не можеше, вадеше спестеното, теглеше юнашки кредит и купуваше апартамент, а повечето даже и по два. Единият за инвестиция, както беше модерно да се казва. Дето се вика всеки втори българин стана инвеститор, а от практиката знаем, че там където има масовост печалбите са малки или въобще липсват.

Веднъж нанесъл се в новото си жилище нашенецът много трудно се мести. Той си остава там, независимо какви нужди и промени ще настъпят в живота му и в този на близките и семейството. „Имотът си е имот" гласи народната мъдрост и по тази логика сега милиони българи си стоят в панелните си имоти, чиято стойност на места е паднала до 50% от първоначалната цена на която са били купени.
Да, но именно този момент изглежда безкрайно благоприятен за тези, които нямат жилище и искат да купят, защото

цените са много ниски

особено на жилищата с по-лошо качество и в по-крайните квартали. Това си е железен аргумент в полза на покупката на имот. В София в Западните квартали, с малко повече пазарлък, можеш да купиш приличен апартамент на цена 600 евро на кв. м, а само преди кризата цените в „Западен парк", „Гевгелийски", „Разсадника", „Света Троица", а и в „Люлин", бяха стигнали до 900 евро на кв.м Това означава, че спадът е близо 35%, като на места стига и над 40%. В тези квартали има и сегменти, при които само за година цената е паднала с над 20%.

В провинцията цените са още по-драстично ниски. Например в Ловеч тристайно жилище от близо 100 кв.м трудно може да се продаде за 40 000 евро, или в момента цената там е под 400 евро на кв.м.

С други думи, ако разполагаш с пари в брой, които не са ти особено нужни, можеш да купиш жилище, но ако го използваш наистина за живеене, защото за инвестиция не става, особено ако е само едно.

накрая жилището остава твое

след дългия период на изплащане. Естествено, хората над 45 трябва да си правят сметката добре при теглене на кредит и да се стараят да влязат със значително по-голямо самоучастие – минимум 40% от цената. Така хем имат голям шанс да вземат изгоден заем, хем ще имат малки месечни вноски за следващите около 20 години на изплащане.

Най-приятно разбира се е след плащането на последната вноска, когато апартаментът си е изцяло твой, или по-право – оставил си нещо на децата! Тази мисъл е много успокоителна, но преди това трябва да свикнеш с друга такава – 20 години, месец след месец да плащаш вноска минимум 500- 600 лева всеки месец, колкото една средна работна заплата за страната в момента.

отдаваш под наем

а с наема си плащаш вноските по заема. Това е вид половинчата инвестиция, която се използва масово. Дали ще е успешна зависи от два много важни фактора.

На първо място наемът трябва да покрива поне на 90% месечната вноска. Това в момента е мъчно осъществимо, защото и наемите паднаха, но все пак си зависи много от това дали даваш жилището мебелирано и в какво състояние е. В случая си заслужава един освежителен ремонт и инвестиция от евтини, но новички мебели. Така ще дадете апартамента възможно най-изгодно.

Вторият фактор, за да бъде врътката успешна е да намерите свестни наематели. Е това вече е много трудно. Това трябва да са хора на средна възраст, двойка без деца със сигурни доходи, които обичат да живеят подредено и чисто. Много тесен профил, нали? Все пак, ако успеете да намерите „вашите" хора, то може да се окаже, че в края на наемния период ще получите приблизително същото жилище, като качество, както когато сте го отдали под наем за първи път.

Последният важен аргумент в полза на собствения апартамент пак е свързан с наемите. Ако сте избрали варианта „наем" то много често можете да попаднете на хазяи, които искат да скрият този доход и

не искат да подписват договор

Липсата на договор крие два огромни риска. Единия е да ви вдигат наема когато си поискат, а другия – да те изгонят по всяко време. Като наемател без договор си в много неизгодна позиция и спрямо официалните власти, защото трудно можеш да си направиш и адресна регистрация. Не на последно място липсата на договор те лишава и от възможността да си приспаднеш разхода за наем, ако имаш малък бизнес, като едноличен търговец или ЕООД, и адресът на фирмата съвпада с този на местоживеене.

Разбира се в полза на типът „вечен наемател" има точно толкова аргумента, както и в полза на човека-собственик. На първо място отново са цените, но този път наемните. Както удари продажните цени, така кризата се отрази по посока надолу и на

цените на наемите

Ако преди кризата за 400 лева можеше да дадеш под наем двустайно жилище в квартал „Разсадника", така в момента за тези пари, а и даже за 300 лева и малко късмет, можеш да се нанесеш в двустайно жилище на ул. „Граф Игнатиев". И в двата случая говорим за апартаменти с бедно обзавеждане и пред ремонт, но обикновено собствениците на такива жилища не се интересуват особено дали новият наемател ще ремонтира.

В провинцията да живееш под наем е още по-евтино. В Сандански например можеш да си наемеш двустайно жилища в центъра на града само за 100-120 лева, а наемодателя е склонен да чака и по един месец в повече само и само да си прибере наема.

Сред основните финансови екстри на наемодателите е

липсата на имотни данъци

За разлика от цените, данъчните оценки и съответния данък само за последните 2 години са покачиха с по 50%. Ако преди за голям апартамент в центъра на София данъка бе под 100 лева, то сега е близо два пъти по-голям. Към данъците можем да прибавим и всички ремонти и подобрения по общите части на кооперацията и блока, които винаги се поемат от собственика, а не от наемателя. Той пести този разход, който неминуемо щеше да направи, ако е собственик.

В същото време се оказва, че всеки ремонт, който направиш като наемател ти е

своеобразен разход

Често се налага да смениш стъкло, или табло за бушони, нова тоалетна чиния, защото старата е станала неизползваема, частична подмяна на дограмата. Удобството е за наемателя, но разходът който е направил му се приспада от наемите. Много често има случаи, в които наематели правят грандиозни ремонти и по 6 месеца и даже цяла година не плащат наем. Наемодателят първоначално се съгласява на този ремонт, защото мисли, че по този начин в крайна сметка подобрението ще остане за него, но това съвсем не е така, защото апартаментът под наем се амортизира много бързо.

И тук идва друга една уловка за този, който отдава под наем – собственикът почти никога не си прави

амортизационни отчисления

от месечния наем, или с прости думи не заделя нещо за освежителен ремонт след като наемателят излезе.

Въобще наемодателите много рядко си правят точната сметка. А тя включва 10% данък в края на годината, както и пари от наема за ремонт. Ако тези средства се извадят ще се види, че чистата сума, която се получава е доста по-ниска, отколкото изглежда на пръв поглед – с около 30%. В същото време, този който е под наем сега не губи нищо, защото времето е такова, че няма собственик който да повиши наема ти.

Така стигаме и до последната причина да си останеш под наем, вместо да купуваш ново жилище. Тя отново е свързана с пари и понеже повечето хора не разполагат с достатъчно кеш, то пак опираме до

скъпите ипотечни кредити

А фактите са си факти и в момента да изтеглиш кредит за ново жилище си е цяло приключение. На пръв поглед цената на апартамента е добра, но ако добавиш 20-годишната лихва, която в някои случаи излиза повече отколкото главницата, ще установиш, че си купуваш един направо златен апартамент. Независимо от промоциите, в момента трудно може да се вземе ипотечен заем с годишна лихва по-ниска от 8,5-9%. Освен това голямата месечна вноска – обикновен около 700-800 лв. на месец, си е и сериозен риск, в случай че те уволнят от работа. Законите у нас са такива, че после банката пуска апартамента на публична продан, той се продава на цена значително по-ниска от първоначалната, която дължиш на банката и в крайна сметка си без апартамент и си оставаш длъжник. Ужасна ситуация, макар да не се среща често.

Въобще при решаването на въпроса дали да купиш жилище или да останеш под наем, трябва да забравиш за емоциите и да седнеш пред масата с лист и калкулатор. Когато направиш сметката, остава да си отговориш само на един единствен въпрос - дали можеш да рискуваш.

В първия случай рискът е от самата покупка и изплащането, а във втория – да останеш под наем и да не инвестираш в недвижимост спестените пари, с което да увеличиш риска от безвъзвратното им похарчване.

Когато си отговориш на тези въпроси, реализираш или не сделката, по-добре никога не се обръщай назад, защото винаги ще има „но" и „ако", които ще те глождят, независимо дали си останал наемател или „горд собственик".